סע’ 49ה’ לחוק מיסוי מקרקעין, קובע זכאות לפטור מיוחד ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, הקבוע בפרק חמישי1 לחוק.
תושבי ישראל רשאים להנות מפטור מיוחד זה רק פעם אחת בחיים, והוא נועד למעשה, להקל על “משפרי דיור”, המבקשים למכור שתי דירות “קטנות” שבבעלותם, על מנת לממן רכישת דירת מגורים חלופית, גדולה יותר.
פטור זה, הגם שהיה קיים לפני הרפורמה שהתחוללה בחוק מיסוי מקרקעין (בעקבות תיקון מס’ 76 מיום 29.7.13), קיבל לכאורה משנה חשיבות לאור התיקון, אשר ביטל את הפטור ממס שבח שהיה קיים בגין מכירת דירה אחת ל- 4 שנים, והותיר את הפטור רק למכירה של בעל דירה יחידה, בהתאם לסע’ 49ב(2) לחוק.
אלא שהמחוקק בשמאלו נתן ובימינו לקח. הגם שהמחוקק הותיר על כנו את סעיף 49ה’ במסגרת תיקון מס’ 76, במסגרת הוראות המעבר לתיקון 76*, נקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר (1.1.14 – 31.12.17), לא יחול סעיף 49ב(2) לחוק, על מי שביום המעבר – 1.1.14, היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור.
הוראת המעבר הנ”ל בתיקון 76, נועדה למנוע מצב בו “מרובי דירות” יהנו גם ממסלול המס המוטב (החישוב הלינארי) המתאפשר בתקופת המעבר, וגם מסעיף הפטור ממס שבח בגין דירה יחידה.
יחד עם זאת, ספק אם המחוקק נתן דעתו, כי הוראת המעבר הקבועה בסע’ 44(ד)(4) הנ”ל, מאיינת, הלכה למעשה, את אפשרות הניצול של הפטור לפי סע’ 49ה’ במהלך תקופת המעבר.
לפיכך, מי שהיו בבעלותו 2 דירות ביום 1.1.14 ומבקש למכור את שתיהן על מנת לרכוש דירה חלופית גדולה יותר, אינו יכול ליהנות מהפטור הקבוע בסע’ 49ה’ ו/או 49ב(2), לכל הפחות עד ליום 31.12.17, ועלול למצוא את עצמו חב בתשלום מס שבח.
אותו “מרובה דירות”, יכול להתנחם בעובדה, כי במהלך תקופת המעבר, הוא יוכל ליהנות ממסלול המס “המוטב” לפי החישוב הלינארי, אשר עשוי לאפשר למוכר לשלם מס שבח מופחת בגין כל אחת מהדירות שבבעלותו.
להחלת הפטור לפי סע’ 49ה’ חשיבות נוספת, מעבר לפטור הניתן ממס שבח במכירת הדירה הראשונה, והוא לעניין מדרגות מס הרכישה שיחולו בעת רכישת הדירה החלופית, שכן הדירה החלופית בנסיבות בהן חל הפטור וטרם נמכרה איזו משתי הדירות, עדיין תחשב הדירה הנרכשת כ”דירה יחידה” לעניין מס הרכישה, בעוד שבמקרים בהם הפטור לא חל – תחשב רכישת הדירה החלופית כ”דירה נוספת”, לצורך חישוב מס הרכישה.
הערות:
* סעיף 44(ד)(4) לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 – 2014), התשע”ג – 2013.
** סעיף 49ה’ לחוק בנוסחו כיום הינו:
49ה. (א) על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה:
(1) במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת);
(2) המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;
(3) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;
(4) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י”ט בטבת התשע”ד (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
במידה שהינכם מעוניינים בשירותי עורך דין למיסוי מקרקעין, נשמח לעמוד לשירותכם. זיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון מזמינים אתכם לפנות אלינו בטלפון מס’: 04-8674776. הצוות המקצועי שלנו עומד לרשותכם, וישמח לתאם עמכם פגישת היכרות במשרדנו, ברחוב ירושלים 10 בחיפה.
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מקצועי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, נא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
כל הזכויות שמורות לזיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון.