לפני: “החלטנו סוף סוף לקנות דירה. פנינו למתווך, מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו, סיכמנו עם המוכר את כל הפרטים, וחתמנו עמו על זכרון דברים. עכשיו נשאר רק למצוא עורך דין ולהזמין הובלה.”
אחרי: “בסוף הדברים לא הסתדרו בדיוק כפי שתכננו…חבל שלא חשבנו על זה קודם…..אם רק היינו יודעים, היינו פועלים אחרת….נאלצנו לחרוג מהתקציב שהיה לנו, בתשלום על הטעויות שעשינו לאורך הדרך…”
למה לעבוד קשה? כדי לעשות את הדברים נכון כבר מההתחלה, ולא לשלם על טעויות שניתן למנוע מראש, חשוב שתקראו מהו סדר הפעולות המומלץ ותפעלו על פיו:
1. “קנינו את הדירה. עכשיו נשאר לנו רק להוזיל את דמי התיווך שרוצים לגבות מאיתנו.”
הסכמי שכר הטרחה ביניכם לבין המתווך נחתמים בדרך כלל עוד בטרם ראיתם את הדירה הראשונה שיציע לכם המתווך. שם, בין כל המלל, מסוכם ביניכם כמה ישולם למתווך בסוף התהליך, כשתרכשו בפועל את הדירה (בדרך כלל שכר הטרחה נקבע כאחוז מסוים ממחיר הדירה שתקנו). מומלץ לנהל מו”מ עם המתווך ולהסכים על השכר שיקבל מכם, וזאת בטרם תחתמו על הסכם התיווך, לפני שתראו את כל מלאי הדירות שיציע לכם המתווך. לאחר שתרכשו את הדירה המתווך ידרוש, ובצדק, שתקיימו את ההתחייבות שנטלתם על עצמכם כלפיו מתחילת הדרך.
2. “ראינו את הדירה והצלחנו להגיע למחיר מוסכם. פתאום הסתבר לנו ש….”
לאחר ביצוע בדיקות באשר למצב הרישומי של הדירה או המצב התכנוני של הדירה או שינויים כאלה ואחרים שאולי נעשו בה, בהתאם או שלא בהתאם לחוק, ייתכן שהסכום שתסכימו לשלם על אותה דירה יפה שראיתם יהיה אחר, ואולי נמוך מזה שהוסכם עליו. כדאי להסכים מראש על מחיר, בכפוף לכך שלא יצוצו הפתעות מהותיות בהמשך הבדיקות שתבצעו.
3. “ראינו את הדירה ואמרו לנו שהביקוש אליה מטורף. חייבים לחתום על זכרון דברים.”
מומלץ מאוד שלא לחתום על זכרון דברים!
זכרון דברים הינו מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. חתימה עליו תביא בדרך כלל לנזק רב מתועלת.
הבעייתיות בזכרון דברים נובעת הן מהפירושים השונים שניתן יהיה בדיעבד לייחס להסכמות שנוסחו בחוסר מקצועיות, והן מהתכנים שהצדדים יידרשו לצקת להסכם, לצורך השלמת חוסרים או בהעדר התייחסות לנושאים מהותיים, אשר קיים סיכוי סביר, שתהיה לגביהם מחלוקת בין הצדדים, ואין וודאות שתושג לגביהם הסכמה.
כמו כן, זכרון הדברים כובל במידה רבה את שני הצדדים להסכמות ראשוניות שהושגו, וזאת בטרם נעשו בדיקות כלשהן ביחס לדירה ולזכויות בה. ייתכן שבדיעבד יימצא כי המוכר אינו בעל הזכויות או שאינו בעל הזכויות הבלעדי, ייתכן שזכויותיו מעוקלות או משועבדות, ייתכן שנרשמו הערות קודמות בדבר הפקעות, הערות אזהרה אחרות וכיו”ב, אשר יש בהן כדי לטרפד את כדאיות העיסקה. חתימה על זכרון דברים, קל וחומר באם שולמו “דמי רצינות” במעמדו, מעמידה את הצדדים בעמדה בעייתית בהמשך, לאור הגילויים המאוחרים.
יתרה מכך, לזכרון הדברים נפקויות בהיבט המיסויי, אשר הצדדים לרוב אינם ערים להן, ואף טומן בחובו אפשרות תיאורטית לרשום מכוחו הערת אזהרה לטובת הקונה.
מוטב להימנע מתסבוכות מיותרות ולא צפויות, לסכם את הפרטים המסחריים בעל פה, ללחוץ ידיים, ולמהר להחליף פרטים של עורכי הדין של הצדדים, לצורך גיבוש טיוטת הסכם משפטי מחייב.
ממילא, מי שלא יעמוד מאחורי מילתו, אין לנו עניין לקנות את ביתו.
4. “אנחנו מאוד אוהבים את הדירה. נחתום על ההסכם ואח”כ נפנה לבנק לקבלת הלוואה שתאפשר לנו גם לרכוש אותה.”
רכישת דירה שמקורות המימון שלה כוללים הלוואה משמעותית מגורם חיצוני כמו בנק למשכנתאות, מחייבת בדיקה מקדמית שלכם מול הבנק, וקבלת אישור עקרוני מראש לכך שתאושר לכם ההלוואה בסכום הנדרש בקשר לדירה המדוברת.
ללא קבלת אישור כזה מראש, אתם עלולים למצוא את עצמכם בדיעבד, כמי שהתחייבו לשלם סכומים גבוהים למוכר, וזאת מבלי שיש לכם דרך לעמוד בהתחייבויות אלה. עלויות ביטול עיסקה כזו עלולות להיות גבוהות כשלעצמן.
חשוב לזכור שהבנק מאשר אחוז מימון משווי הנכס, כפי שמוערך ע”י שמאי מטעמו. שווי זה אינו תואם בהכרח את מחיר העיסקה. בעוד שהבנק מדבר במונחי אחוז מימון, הקונים מדברים על פי רוב בסכום נומינלי בש”ח.
5. “הדירה יקרה, אך הצלחתי לגייס מפה ומשם שקל לשקל עד שהגעתי ממש למחיר הדירה. ומה עם העלויות הנוספות?”
אכן כדאי לקחת בחשבון עלויות נוספות הכרוכות ברכישת הדירה. למשל מסים ואגרות כמו מס רכישה, אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין, עלויות נלוות לנטילת הלוואה מובטחת במשכנתא, עלויות רישום משכון, שכר טרחת מתווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות הובלה, שיפוצים וכיו”ב.
במידה שהינכם מעוניינים בשירותי עורך דין לרכישת דירה, נשמח לעמוד לשירותכם. זיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון מזמינים אתכם לפנות אלינו בטלפון מס’: 04-8674776. הצוות המקצועי שלנו עומד לרשותכם, וישמח לתאם עמכם פגישת היכרות במשרדנו, ברחוב ירושלים 10 בחיפה.
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מקצועי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, נא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
כל הזכויות שמורות לזיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון.